- O fundo TRXF11 fechou compromisso de compra e venda para adquirir o edifício Dynamic Faria Lima por R$ 130 milhões, em Pinheiros, São Paulo, atualmente ocupado pelo Ibmec.
- O pagamento ocorre em duas parcelas de R$ 65 milhões: a primeira, em dinheiro, em até seis meses com a primeira parcela vencendo em até sete dias úteis; a segunda via subscrição de cotas do próprio TRXF11 pela vendedora, com prazo de até 180 dias.
- As duas parcelas são corrigidas pelo IPCA mais 7% ao ano; o fechamento está previsto para até 19 de junho de 2026, sujeito a condições precedentes.
- O locatário Ibmec mantém o contrato até dezembro de 2033, com reajustes pelo IPCA a cada três anos e fiança da YDUQS Participações; o imóvel tem ABL de 8.258 metros quadrados, com 68 vagas de estacionamento, e yield on cost de 10,42% nos primeiros 12 meses.
- A aquisição aumenta a carteira do TRXF11 de 106 para 107 imóveis, elevando a ABL total de 1.208.847 m² para 1.217.105 m²; São Paulo representa cerca de metade da receita do fundo, com 88,16% investido em regiões metropolitanas.
O fundo imobiliário TRXF11 fechou um acordo para comprar o edifício Dynamic Faria Lima, em São Paulo, por R$ 130 milhões. O vendedor é o Ibmec, ocupado integralmente pelo grupo YDUQS. A transação envolve pagamento em dinheiro e subscrição de cotas do próprio TRXF11.
A primeira parcela, de R$ 65 milhões, será paga à vista ou em seis meses, conforme o contrato. A segunda metade deverá ser quitada via subscrição de cotas pelo vendedor, com prazo de até 180 dias. Os valores são corrigidos pelo IPCA mais 7% ao ano. O fechamento está previsto até 19 de junho de 2026, sujeito a condições prévias.
Detalhes do ativo e do locatário
O Dynamic Faria Lima tem 8.258 m² de ABL e fica na Rua Sumidouro, 89, Pinheiros. O Ibmec manterá contrato até dezembro de 2033, com reajuste pelo IPCA a cada três anos e aviso prévio de seis meses. A fiança é fornecida pela YDUQS Participações.
O imóvel oferece piso 4,17 metros, lobby com pé direito duplo, rooftop e 68 vagas. O ativo apresenta flexibilidade de uso para novos inquilinos, caso o Ibmec encerre a locação no futuro, o que reduz o risco de vacância no longo prazo.
Perfil do locatário e impactos ao portfólio
A YDUQS é a controladora do Ibmec e atua com marcas como Estácio e Damásio, com 1,3 a 1,4 milhão de alunos. A empresa teve receita líquida de R$ 5,5 bilhões em 2025 e EBITDA de R$ 1,9 bilhão, com rating AAA (bra) pela S&P.
A aquisição eleva o número de imóveis do TRXF11 de 106 para 107 e o valor total investido de R$ 7,32 bilhões para R$ 7,45 bilhões. A ABL passa de 1.208.847 m² para 1.217.105 m², um ganho de 0,68%.
Projeções e distribuição de renda
A distribuição por cota prevista para 2026 permanece entre R$ 0,90 e R$ 0,93. O prazo médio dos contratos do portfólio cai levemente para 13,33 anos, com o novo aluguel tendo vencimento mais próximo.
O segmento educacional passa a representar 11,96% da ABL total do portfólio. São Paulo responde por cerca de 51,7% da receita, e 88,16% do investimento está em regiões metropolitanas.
Motivação da gestão e cenário financeiro
A TRX reforça a tese de adquirir imóveis premium, bem localizados e com contratos longos. A gestão afirma que a aquisição fortalece a geração de renda estável em regiões consolidadas, ocupadas por usuários relevantes.
O Dynamic Faria Lima fica próximo à Faria Lima com Rebouças, em área valorizada e com liquidez elevada, o que sustenta a valorização do ativo ao longo do tempo. A gestora destaca a escassez de terrenos na região.
Visão do TRX Real Estate
Segundo relatório de maio, o TRXF11 tem valor de mercado de R$ 5,73 bilhões e patrimônio líquido de R$ 6,08 bilhões, com 315 mil cotistas. A vacância física é de 0,67%, e contratos somam média de 13 anos de duração. Varejo é o maior componente da carteira, com 61,5% da ABL.
Dados sobre dividendos e cotação
Em maio, o TRXF11 pagou R$ 0,93 por cota, equivalente a um dividend yield mensal de 1,01% e anual de 12,16%. As cotas são negociadas a cerca de R$ 91,76, com queda de 5,4% no ano e 8,8% nos últimos 12 meses.
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