- Análise do instituto e61 aponta que o desconto do imposto sobre ganho de capital e as regras de negative gearing incentivam investimentos em imóveis, contribuindo para a alta dos preços e para a crise de acessibilidade.
- Dos 900 mil investimentos estudados, 46 mil tiveram retorno econômico negativo, mas lucraram devido ao desconto de ganho de capital.
- As regras fiscais reduziram a chance de um investimento imobiliário ser não lucrativo de 40% para 35% (queda de 5,1 pontos percentuais, ou 13%).
- Maior endividamento eleva lucros e diminui a tributação efetiva sobre ganhos de capital, estimulando a alavancagem de propriedades.
- O governo avalia mudanças no desconto (podendo cair para 33% para imóveis) e há possíveis limites para o número de imóveis que um investidor pode negativ gear; estudo também aponta viés de propriedade em relação a ocupação.
Australia vive crise de acessibilidade habitacional agravada por regras de imposto sobre ganhos de capital e aluguel de imóveis, aponta estudo do e61 Institute.
A análise mostra que o desconto no CGT aliado à regra de negative gearing criou um incentivo artificial para alavancar empréstimos contra imóveis de investimento, elevando a demanda e, potencialmente, os preços.
Entre 2007 e meados de 2025, o estudo acompanhou 900 mil investimentos. Desses, 46 mil foram economicamente não lucrativos, mas geraram retorno graças ao desconto de CGT.
Segundo os pesquisadores, as regras reduziram a probabilidade de lucro do investimento de 40% para 35%, uma queda de 5,1 pontos percentuais (13%). A diferença entre tributação de ganhos de ativos e deduções de juros alimenta esse viés.
O ponto central é que juros de empréstimos são integralmente dedutíveis, enquanto apenas 50% dos ganhos de capital são tributados em imóveis mantidos por mais de um ano. Essa assimetria favorece a alavancagem.
Com maior alavancagem, a rentabilidade aumenta mas o risco também. A equipe do e61 observa que a metodologia eleva o peso dos custos financeiros em relação aos ganhos de venda.
O estudo aponta que, para imóveis sem dívida, a tributação sobre retornos fica em cerca de 31%, caindo para 18,5% nos casos com alavancagem de 90%. Mesmo com lucros pré-impostos mais altos, a carga fiscal líquida cai.
Garvin, economista do instituto, afirma que esse “encargo” entre ganhos de ativos e deduções de passivos distorce o comportamento dos investidores e eleva a demanda por crédito. Em consequência, o preço da moradia sobe.
O relatório defende tratamento fiscal igual para juros de dívidas e ganhos de capital, o que reduziria o impulso à tomada de empréstimos para investir. Há ainda apoio a ajustes no desconto de CGT para imóveis.
Parlamentares, em Melbourne, avaliam mudanças indicadas pelo governo, com redução do desconto de CGT a 33% para investidores em imóveis, mantendo a taxa atual para ações. Também circulam propostas para limitar negative gearing.
Garvin ressalta que a discussão não é apenas sobre o peso no preço, mas sobre o desenho do desconto. Mudanças poderiam reduzir a influência da alavancagem no mercado imobiliário.
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