As construtoras no Brasil enfrentam um novo desafio com a Medida Provisória assinada pelo presidente Lula, que cria um imposto de 5% sobre Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Letra Imobiliária Garantida (LIG) e Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Essa mudança afeta especialmente empresas como Direcional, Cyrela e Eztec, que dependem desses financiamentos. A Direcional, por exemplo, tem mais de 80% de sua dívida ligada a CRIs, enquanto Cyrela e Eztec têm cerca de 55%. O aumento do custo da dívida pode variar entre 30 e 60 pontos-base, impactando diretamente a rentabilidade dessas construtoras. O financiamento imobiliário no Brasil tem mudado, com uma crescente dependência de fontes alternativas, que agora representam 41% do total de R$ 2,4 trilhões em 2024. A nova tributação pode elevar os custos médios de dívidas, complicando ainda mais a situação do setor, que já enfrenta dificuldades.
As empresas de construção civil no Brasil enfrentam um novo desafio após a Medida Provisória (MP) assinada pelo presidente Luiz Inácio Lula da Silva em 11 de outubro. A MP estabelece um imposto de 5% sobre Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Letra Imobiliária Garantida (LIG) e Fundos de Investimento Imobiliário (FII), impactando diretamente construtoras como Direcional, Cyrela e Eztec.
Esses instrumentos financeiros são essenciais para o financiamento de imóveis, especialmente para o segmento de média e alta renda. De acordo com o Goldman Sachs, a nova tributação afetará apenas novos papéis emitidos a partir de 2026, permitindo que o setor se ajuste. No entanto, a medida já enfrenta resistência no Congresso, e os analistas não se posicionam sobre o desfecho da discussão.
As construtoras mais vulneráveis são aquelas que dependem fortemente de CRIs. A Direcional, por exemplo, tem mais de 80% de sua dívida atrelada a esses títulos, enquanto Cyrela e Eztec possuem cerca de 55%. A expectativa é que o custo da dívida dessas empresas aumente entre 30 e 60 pontos-base devido ao novo imposto. Para a Direcional, esse aumento pode chegar a 60 pontos-base, refletindo sua alta dependência de CRIs.
Mudanças no Financiamento Imobiliário
O financiamento imobiliário no Brasil tem se transformado. Tradicionalmente, os recursos vinham do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Contudo, fontes alternativas como LCI, CRI, LIG e FII ganharam espaço, representando 41% dos R$ 2,4 trilhões em 2024, um aumento significativo em relação a 34% em 2022.
A deterioração do saldo das cadernetas de poupança, cuja rentabilidade é inferior à taxa Selic, levou investidores a buscar alternativas. O Goldman Sachs aponta que os bancos estão priorizando crédito para compradores de imóveis em detrimento das construtoras, o que pode resultar em uma redução na disponibilidade de crédito via SBPE neste ano.
Impacto nas Principais Construtoras
A Cyrela, por exemplo, possui 45% de sua dívida em financiamentos de construção, com custo médio de 9,9%. Com a nova tributação, o custo pode subir para 13,7%, aumentando o custo total da dívida em 40 pontos-base. A Direcional, com 84% de sua dívida em CRIs, pode ver seu custo médio subir de 12,6% para 13,2%.
A MRV apresenta uma estrutura de endividamento mais diversificada, com 47% em empréstimos e 53% em CRIs. A tributação pode elevar o custo médio dos CRIs de 13,5% para 14,2%, aumentando o custo total da dívida de 11,9% para 12,3%. Na Eztec, a dívida está dividida em 45% em empréstimos e 55% em CRIs, com um custo total que pode subir de 12,3% para 12,6%.
As mudanças no cenário de financiamento imobiliário e a nova tributação trazem incertezas para o setor, que já enfrenta desafios significativos.
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