IR 2026: Imóveis e FIIs entram em nova fase de cruzamento de dados com a Receita

A Receita Federal intensifica o cruzamento de dados sobre imóveis e FIIs em 2026, reforçando a fiscalização após a reforma tributária. O objetivo é ampliar o compartilhamento de informações e aperfeiçoar a verificação de dados financeiros e patrimoniais dos contribuintes.

Especialistas apontam que as regras principais permanecem, mas o alcance da fiscalização ficou mais sofisticado. Com a reforma, a autoridade tributária passa a monitorar com mais rigor transações, custos e declarações envolvendo bens e fundos imobiliários.

Ao mesmo tempo, o governo mantém o foco na declaração de imóveis e nos rendimentos de FIIs, com regras estáveis para o custeio e a tributação de ganhos de capital. A orientação é reduzir erros e evitar omissões que comprometam a regularidade fiscal.

A declaração de imóveis

O imóvel deve ser declarado pelo custo de aquisição, não pelo valor de mercado ou venal. A atualização monetária não ocorre automaticamente; só há alteração quando há gastos comprováveis que aumentem o custo.

A ficha de Bens e Direitos, Grupo 01 – Bens Imóveis, recebe o código correspondente ao tipo do bem. O foco é registrar o custo histórico, atualizando apenas com novos gastos comprováveis, como aquisições, benfeitorias e despesas de aquisição.

Entre as situações que alteram o valor, destacam-se o preço efetivamente pago, ITBI, escritura e registro, bem como benfeitorias que agreguem valor. A orientação é registrar apenas eventos que justifiquem a mudança de custo.

Mudança operacional no preenchimento

A principal novidade operacional para 2026 é a necessidade de registrar um evento específico no sistema da Receita para atualizar o valor do imóvel. Não basta editar; é preciso lançar o evento que cause a mudança no custo.

Conforme o entendimento de especialistas, o contribuinte deve documentar cada fato que altere o custo, como pagamento de parcelas, quitação de financiamento ou benfeitorias. O registro desse evento é obrigatório para atualização do valor.

Janela do regime especial fechou

A Lei 15.265/2025 instituiu o Rearp, que permitia atualizar bens adquiridos até 31 de dezembro de 2024 a valor de mercado mediante pagamento de 4% sobre a diferença entre valores. A opção foi aberta até 19 de fevereiro, mas permanecem válidas as regras do custo histórico para quem não aderiu.

Quem aderiu ao Rearp tinha direito a atualização até 2024, com pagamento único. Quem não aderiu continua sujeito ao custeio histórico, sem mudança automática de classificação.

Fundos imobiliários

Para FIIs, não houve mudança estrutural. Em 2025 a MP 1.303 propôs fim da isenção de IR sobre rendimentos para pessoas físicas, mas perdeu vigência sem conversão em lei. As regras atuais mantêm rendimentos isentos para PF, desde que atendidos os requisitos legais.

Cotas de FIIs vão à ficha Bens e Direitos pelo custo de aquisição ou custo médio. Rendimentos isentos vão à ficha Rendimentos Isentos, com CNPJ e nome do fundo. Ganhos de capital na venda das cotas seguem tributação de 20%, apuração mensal e DARF.

Especialistas recomendam atenção ao preenchimento, organização documental e acompanhamento das orientações da Receita. Em caso de dúvidas, vale buscar assessoria especializada, pois propostas legislativas podem alterar o cenário nos próximos exercícios.