- Em 25 de junho de 2025, a FHFA determinou que Fannie Mae e Freddie Mac aceitem cripto como reservas de financiamento imobiliário sem exigir conversão para dólares.
- Existe um haircut de volatilidade de 50% a 60%, ou seja, um BTC de $100 mil pode contar com apenas $40 mil a $50 mil para as reservas.
- Os ativos precisam ficar em bolsas reguladas nos EUA; carteiras frias (cold wallets) de auto-custódia não são aceitas.
- Better Home & Finance e Coinbase são os primeiros a oferecer um produto de hipoteca com garantia em cripto atrelado a empréstimo apoiado pela Fannie Mae.
- O processo envolve comprovação via extratos de exchanges, com as criptomoedas permanecendo como reserva verificada e não sendo convertidas em dinheiro corrente.
O FHFA officializou a possibilidade de usar criptomoedas como reservas para financiamentos imobiliários regulamentados, ampliando o escopo de ativos elegíveis para empréstimos garantidos pelo governo. A decisão, anunciada em 25 de junho de 2025, permite que Fannie Mae e Freddie Mac aceitem ativos digitais sem exigir sua conversão para dólares.
A operação inicial ficou a cargo das empresas Better Home & Finance e Coinbase Global, que lançaram juntos um produto de hipoteca lastreado pela Fannie Mae. O acordo permite que mutuários apresentem criptomoedas como parte das reservas, desde que estejam em bolsas reguladas nos EUA. A intervenção representa um marco no mercado de 12 trilhões de dólares de hipotecas residenciais.
O saldo de cada criptomoeda é fracionado por uma regra de haircut de volatilidade de 50% a 60%. Ou seja, um lote de 100 mil dólares em BTC pode contar entre 40 e 50 mil dólares para as reservas. A regra busca compensar a oscilação de preço, mantendo a transparência na avaliação de crédito.
As regras de custódia são rígidas. Ativos precisam estar em bolsas regulamentadas dos EUA, como Coinbase, Kraken e Gemini. Carteiras frias de autocustódia não são aceitas na avaliação automatizada. A verificação de saldos ocorre via integrações de API com as bolsas.
Para quem planeja usar o novo modelo, é necessário apresentar extratos da bolsa, comprovar titularidade e histórico de retenção por pelo menos 60 dias. O empréstimo cobrirá o imóvel, enquanto as criptomoedas permanecem como reserva verificada, sem liquidação nem evento fiscal imediato.
O mecanismo implica que, em um financiamento de 500 mil dólares, o consumidor normalmente precisa de 15 mil a 45 mil dólares em reservas, conforme o produto. Com o haircut de 50%, manter 45 mil em reservas exigiria entre 90 mil dólares em BTC ou ETH na bolsa regulada.
A implementação ainda está em estágio inicial. A Freddie Mac acompanha o mesmo diretriz, com comitês avaliando listas de ativos aprovados e possíveis ajustes de haircut por tipo de ativo. A medida também aguarda validação de cenários de estresse e de outras criptomoedas além de BTC e ETH.
A leitura prática aponta para um público-alvo de detentores de criptomoedas com posições expressivas, que poderão manter ativos na bolsa para fins de crédito residencial de forma mais eficiente. Ao mesmo tempo, quem possui posições menores pode precisar de reservas em dinheiro para cumprir requisitos.
As autoridades ressaltam que a política não implica liquidação forçada de ativos digitais. Em vez disso, BTC e ETH podem sustentar o crédito, permanecendo on-chain até o fechamento do acordo. O marco jurídico ainda está sujeito a aperfeiçoamentos conforme novos ativos ganhem adesão.
Mecanismo de Haircut: o que a norma permite
A estrutura de volatilidade reduz o valor contável das criptomoedas para fins de reserva, aumentando a segurança do crédito. A faixa de 50% a 60% reflete volatilidade histórica e expectativas de liquidez. O processo envolve validação de histórico de posse e conformidade AML.
Caminhos práticos para mutuários
Quem detém BTC ou ETH em bolsas qualificadas segue com documentação regular: extratos, comprovação de titularidade e histórico de retenção. A aplicação, até o momento, não envolve venda nem conversão automática para moeda fiduciária.
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