O que 2025 ensinou sobre o mercado imobiliário com juros altos

O ano teve juros em torno de 15%, o que encareceu crédito imobiliário e restringiu o acesso das famílias da classe média.
O Minha Casa Minha Vida, com orçamento próximo de R$ 180 bilhões, foi o principal motor do setor em 2025, elevando a participação do programa no mercado paulista para cerca de 65%.
Segmentos de alta renda se mostraram resilientes, impulsionados por projetos bem localizados e oferta restrita, contribuindo para valorização de ativos em grandes centros.
O mercado de capitais ganhou força: LCIs e CRIs cresceram, os FIIs tiveram desempenho positivo e o Ifix avançou aproximadamente 17,5%, com near 2,9 milhões de investidores em FIIs.
A expectativa é de melhora com a queda da Selic; especialistas veem mais crédito, maior funding e um 2026 com aceleração, mesmo diante de um ambiente ainda seletivo.

O mercado imobiliário brasileiro encerrou 2025 com um retrato de contrastes. Juros elevados frearam crédito e atingiram a classe média, enquanto políticas públicas, demanda por moradia e a participação do mercado de capitais sustentaram um avanço seletivo do setor.

A taxa Selic ficou em torno de 15%. O encarecimento do crédito impactou especialmente o segmento de renda média, elevando as prestações e restringindo o público-alvo de imóveis entre 700 mil e 1,5 milhão de reais. Dados da Abrainc apontam exclusão de cerca de 800 mil famílias do crédito nos últimos cinco anos.

O Minha Casa Minha Vida ganhou protagonismo em 2025, impulsionando a demanda e o volume de negócios. No Secovi SP, Ely Wertheim aponta que hoje 65% do mercado é atendido pelo programa, avanço frente aos 45% de 2023, com orçamento recorde próximo de 180 bilhões de reais e expansão para a Faixa 4.

Desempenho setorial e resiliência

Analistas destacam que houve ajustes estratégicos e resiliência dos extremos. Caio Nabuco de Araújo, da Empiricus, afirma que o ano foi de maior seletividade, com perspectiva inicial de juros mais restritivos, seguida pela antecipação de queda de juros. Operacionalmente, fundos imobiliários mostraram vacância estável em logística e absorção positiva em escritórios em São Paulo.

Renato de Sousa Correia, presidente da CBIC, lembra a demanda estrutural do país, com déficit habitacional estimado em cerca de 6 milhões de moradias, o que sustenta a atividade mesmo diante de condições financeiras estreitas.

Luxo, capitais e capital de giro

No topo da pirâmide, renda elevada manteve compras e valorização de imóveis bem localizados. O mercado de luxo participou ativamente, com oferta restrita e percepção de valor de ativos reais, contribuindo para altas de preço em grandes centros.

A área de capitais e fundos imobiliários ganhou tração. Entre 2023 e 2025, LCIs cresceram aproximadamente 60% e CRIs cerca de 20%. O Ifix subiu cerca de 17,5% em 2025, enquanto o Imob registrou alta expressiva. A B3 confirmou recorde de 2,9 milhões de investidores em FIIs.

Dinâmica de funding e perspectiva

O funding passou por mudanças com a valorização de instrumentos como LCIs, CRIs e FIIs. A liquidez permaneceu concentrada nos ativos mais consolidados, com cinco FIIs respondendo por um sexto do volume diário de cerca de 316 milhões de reais.

Especialistas destacam que o desempenho relativo entre índices reflete modelos de negócio distintos: incorporadoras, com foco em desenvolvimento, versus FIIs, em geração de renda e menor risco operacional. A liquidez segue favorável entre ativos bem estabelecidos.

Olhar para 2026

Ao fim de 2025, já houve precificação de queda de juros, segundo Luiz França, da Abrainc. Cada redução de 1 ponto percentual tende a destravar crédito habitacional para cerca de 160 mil famílias, ampliando a demanda com financiamento mais acessível.

Com funding mais diverso, demanda estrutural elevada e cenário de juros em provável queda, especialistas entendem que o real estate encerra 2025 mais forte do que sugeria o ambiente macro. O próximo ano deve trazer aceleração gradual do setor.