- Juros Selic em torno de 15% manteve crédito caro, limitando o acesso da classe média ao mercado imobiliário.
- O Minha Casa Minha Vida ampliou o alcance, com orçamento próximo de R$ 180 bilhões e criação da Faixa 4, aumentando volumes.
- O mercado de capitais ganhou fôlego, com alta participação de FIIs, LCIs e CRIs; o Ifix subiu cerca de 17,5% em 2025 e houve recorde de 2,9 milhões de investidores em FIIs.
- Segmentos de luxo e superluxo mostraram resiliência, contribuindo para a valorização dos preços em grandes centros, mesmo com juros elevados.
- A queda prevista da Selic já é precificada como destravando demanda, com estimativa de aproximadamente 160 mil famílias recuperando acesso a crédito a cada ponto de redução.
O mercado imobiliário brasileiro encerrou 2025 com contrastes evidentes: juros elevados, crédito mais caro e restrições para a classe média, mas com impulso de políticas públicas, demanda estrutural e mercado de capitais robusto em segmentos de alta renda.
Em meio à Selic próxima de 15%, o setor mostrou avanço seletivo. Alta renda manteve dinamismo, fundos imobiliários ganharam espaço e o Minha Casa Minha Vida ampliou o alcance, fomentando volumes com previsibilidade. O cenário apontou para um ciclo de recuperação ainda contido.
Protagonismo do Minha Casa Minha Vida
O programa habitacional ganhou peso ao ampliar a participação e o estoque disponível. No eixo de São Paulo, o Secovi aponta que a participação do programa subiu para cerca de 65%, ante 45% em 2023, favorecido pelo orçamento recorde de aproximadamente R$ 180 bilhões.
Essa ampliação favoreceu clientes de faixas antes menos atingidas e aumentou a liquidez de mercado, especialmente com a criação da Faixa 4. O efeito foi maior no segmento de menor valor, impulsionando volumes e previsibilidade para construtoras.
Desempenho macro e operações do setor
Analistas ressaltam que 2025 foi de maior seletividade. O mercado esperava juros mais restritivos, mas houve ajustes com a possibilidade de queda futura, o que reacende o financiamento habitacional. O déficit habitacional estimado em 6 milhões sustenta demanda estrutural, segundo a CBIC.
No front operacional, fundos imobiliários tiveram desempenho positivo, com vacância sob controle em logística e absorção líquida estável em escritórios de São Paulo. Shopping centers mostraram resiliência, reforçando o papel de ativos com menor risco operacional.
Luxo e funding ampliado
Na ponta alta da pirâmide, o luxo manteve fôlego com menos dependência de crédito tradicional. Projetos bem localizados elevaram preços em grandes centros, contribuindo para valorização de imóveis de alto padrão. Dados da Brain indicam alta expressiva no valor de venda de empreendimentos de luxo.
Paralelamente, instrumentos de funding como LCIs, CRIs e FIIs ampliaram participação no crédito imobiliário. Entre 2023 e 2025, LCIs cresceram cerca de 60% e CRIs cresceram ~20%, com o Ifix registrando queda no começo e ganho de fôlego em 2025, impulsionado por liquidez e volumes.
Mercado de capitais e liquidez
A B3 aponta recordes: 2,9 milhões de investidores em FIIs em 2025, reflexo da busca por renda e diversificação. O Ifix avançou cerca de 17,5% no ano, e o Imob saiu da lateralidade com alta significativa, sinalizando confiança gradual no setor.
Especialistas atribuem o desempenho à combinação de funding diversificado, demanda sustentável e modelagem de negócios entre incorporação e gestão de ativos. A liquidez, concentrada nos FIIs mais consolidados, favoreceu o volume de negociações.
Olhar para 2026
Ao fim de 2025, o mercado já precifica queda de juros, que pode destravar demanda reprimida. A estimativa aponta que cada ponto percentual de redução da Selic pode reabrir o acesso ao crédito para cerca de 160 mil famílias.
Com crédito mais amplo, funding diversificado e demanda estrutural elevada, o real estate encerra 2025 mais forte do que sugeririam apenas as condições macro. A tendência indica aceleração no próximo ciclo.
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