- A Kinea investe nos EUA com um projeto de US$ 30 milhões em Atlanta, escolhendo a região por fluxo migratório de empresas e profissionais do sul americano, e evitando a região da Flórida, especialmente Miami, por preços altos e concorrência elevada.
- A estratégia é de ganho de capital: desenvolvimento, estabilização de locação e venda do ativo para grandes Reits, em vez de investir por aquisições de gestoras ou concorrentes.
- A gestão prefere crescimento orgânico e uma arquitetura aberta, argumentando que aquisições envolvem custos de integração cultural e distração da equipe.
- No Brasil, a Kinea vê tendência de alta nos aluguéis corporativos e apreciaria a demanda por serviços nos escritórios, além de manter Faria Lima como endereço valorizado, com estratégias híbridas para quem não precisa do front office completo.
- O mercado de emissões com cotas sênior e subordinada deve permanecer, oferecendo liquidez sem venda completa do ativo, com proprietários negociando a cota sênior no mercado e mantendo a subordinada como maior risco.
A Kinea, gestora ligada ao Itaú, escolheu acompanhar o crescimento de forma orgânica e abrir arquitetura aberta para o seu portfólio de FIIs, em vez de adquirir concorrentes. A companhia administra cerca de R$ 145 bilhões, sendo R$ 38 bilhões em FIIs, e traçou planos de investimento de US$ 30 milhões em multifamily nos Estados Unidos, com foco em Atlanta. A decisão envolve evitar fusões e aquisições para acelerar a expansão.
Segundo Carlos Martins, sócio e gestor de fundos imobiliários da Kinea, o custo de distração gerencial e o risco de desalinhamento superam ganhos potenciais de aquisições, ainda mais em uma operação já de escala. O objetivo é fortalecer a atuação independente dentro do ecossistema Itaú e ampliar a atuação em mercados internacionais.
Para 2026, Martins aponta cenário construtivo, porém seletivo. A expectativa de cortes de juros pelo Banco Central pode destravar valor no mercado de fundos imobiliários, enquanto a economia real tende a pressionar aluguéis corporativos em locais com oferta restrita e alto custo de reposição.
Contexto estratégico
A gestão destaca a atuação independente dentro do Itaú e a aposta na expansão internacional como pilar central. A cidade de Atlanta foi escolhida pelo panorama de fluxo migratório de empresas vindas de Nova York e da Califórnia para o sul dos EUA, que favorece demanda por imóveis multifamily em desenvolvimento e later venda para REITs.
A avaliação do portfólio sinaliza que a oferta na Faria Lima tende a manter trajetória de alta, com poucos espaços disponíveis e projetos no pipeline com prazos longos. Em relação ao uso de escritórios, a Kinea observa demanda por serviços agregados e conveniência dentro dos mesmos ativos.
Investimento nos EUA e estratégia de saída
Um projeto de US$ 30 milhões em Atlanta visa ganhos de capital com aquisição de terrenos, desenvolvimento e posterior venda a grandes REITs, que preferem ativos já gerados de renda. A escolha por Atlanta evita a pressão de preços associada à Flórida, especialmente Miami, e busca rentabilidade por meio da valorização do ativo.
A Kinea não possui um fundo específico de shoppings, mas analisa o setor como possibilidade futura. O entendimento é de que shoppings bem localizados podem capturar o incremento de tráfego com o retorno gradual aos escritórios. A gestão ressalta a importância de um operador forte para atuar no varejo.
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