Galpões logísticos com vacância mínima e preços em alta

O mercado brasileiro de galpões logísticos fechou 2025 com a menor vacância histórica: JLL aponta 7,7% e Cushman & Wakefield, 6,56%.
Absorção forte acompanhou o estoque: quase 3 milhões de m² de novos espaços conforme a JLL; 1,63 milhão de m² de absorção líquida pela Cushman; Grupo EREA aponta 3,4 milhões de m² de estoque absorvido.
Pré-locação acima de quarenta por cento, chegando a 47% em projetos até 30 quilômetros do centro consumidor; para 2026, 3,2 milhões de m² previstos, com 1,2 milhão já contratado; valor médio de aluguel subiu para R$ 30,7 por m² em 2025 (São Paulo, R$ 34,5/m²; ativos especiais até R$ 45/m²).
O e-commerce é motor da expansão, com aproximadamente 81 empreendimentos entregues em 2025; o setor representa cerca de trinta por cento do estoque novo, e operadores logísticos ~33% do estoque monitorado pela EREA; exemplos incluem investimento da TRXF11 em Londrina para a Shopee.
Última milha concentra os maiores desafios e pressões de preço por terrenos urbanos próximos a grandes centros; juros elevados evitam superoferta, com previsão de vacância de 8,3% em 2026; espaço de expansão internacional ainda maior no Brasil versus México.

O mercado brasileiro de galpões logísticos encerrou 2025 com a menor vacância já registrada. De acordo com a JLL, o índice nacional ficou em 7,7%, enquanto a Cushman & Wakefield aponta 6,56%. As duas consultorias indicam um patamar estruturalmente baixo para o setor.

Analistas destacam que o setor vive uma mudança de ciclo, com maior profissionalização e equilíbrio entre demanda e oferta. Dados de absorção reforçam a restrição de espaço, sinalizando maior força de barganha para os proprietários.

Para Leandro Bassoi, do Grupo EREA, a absorção histórica fica evidente com a entrega de estoque de boa qualidade. Ele aponta que o mercado assimilou cerca de 3,4 milhões de m², ainda em cenário macroeconômico desafiador e juros elevados. A disponibilidade atual é considerada residual.

Absorção, estoque e qualidade

A absorção total reforçou o cenário de escassez. A JLL registra quase 3 milhões de m² de novo estoque em 2025, enquanto a Cushman & Wakefield apura absorção líquida de 1,63 milhão de m² no ano.

Segundo Dennys Andrade, da Cushman & Wakefield, o mercado está cada vez mais maduro e seletivo, com ativos bem localizados e padrão construtivo elevado sendo rapidamente absorvidos. A vacância residual concentra-se em galpões com especificações inferiores.

Pré-locação e preço de aluguel

A demanda por ativos de alta qualidade elevou a pré-locação para acima de 40%, chegando a 47% em projetos próximos aos centros consumidores, com entrega prevista para 2026. Em Guarulhos, esse movimento é visto como referência de mercado.

O volume de estoque projetado para 2025 totalizava 3,2 milhões de m², dos quais cerca de 1,2 milhão já está contratado. A média de aluguel nacional ficou em R$ 30,7 por m², alta de 7,8% frente a 2024. Em São Paulo, a média chegou a R$ 34,5/m²; ativos bem localizados podem alcançar R$ 45/m².

Para André Romano, da JLL, não há lançamentos abaixo de R$ 30 por m², exceção de terrenos bem subsidiados ou empreendimentos mais antigos. A projeção para São Paulo indica média próxima de R$ 40/m², mantendo tendência de alta.

Last mile, terrenos urbanos e operações

O last mile se consolida como desafio, com terrenos próximos aos grandes centros elevando custos e limitando a oferta. Guarulhos, Cajamar e áreas estratégicas de SP concentram compras de terrenos com maior investimento, impactando o preço final.

A Cy Capital, da Cyrela, anunciou no fim de 2025 um fundo de R$ 833 milhões para desenvolvimento puro de logística, construção, locação e venda de ativos, ampliando o portfólio voltado a última milha.

Finanças e projeções

O custo de capital atua como freio à oferta excessiva. Segundo Romano, da JLL, o dinheiro está caro e investidores mantêm posição em renda fixa. A projeção de vacância para 2026 fica em 8,3%, com novos empreendimentos ainda em maturação.

Na comparação internacional, o Brasil apresenta cerca de 0,2 m² de área logística por habitante, versus 0,8 m² no México, com vacância entre 3% e 4%. O mercado brasileiro, contudo, mantém espaço para expansão, especialmente com o crescimento do comércio eletrônico.