Foi com R$ 60 mil que Victor Oliveira entrou no universo dos leil\u00f5es de im\u00f3veis, h\u00e1 12 anos. Hoje ele fala em retornos superiores a 100% ao considerar arremate, reforma e revenda, somando 353 opera\u00e7\u00f5es entre aluguel e venda.<\/p>\n
Segundo Oliveira, investidores buscam ganhos acima da Selic, tanto em leil\u00f5es extrajudiciais de bancos quanto em leil\u00f5es judiciais. Opera\u00e7\u00f5es conservadoras ficam pr\u00f3ximas de 27% ao ano; com alavancagem, chegam a 70%\u201380%.<\/p>\n
Ao longo da carreira, ele arrematou chal\u00e9s, casas de praia e galp\u00f5es comerciais, seja na pessoa f\u00edsica ou por meio de holdings dedicadas ao setor.<\/p>\n
Al\u00e9m de compradores que buscam moradia, os leil\u00f5es atraem quem pretende crescer o patrim\u00f4nio no mercado imobili\u00e1rio, segundo especialistas consultados pelo Valor Investe.<\/p>\n
H\u00e1 tr\u00eas perfis predominantes no mercado: moradia, renda passiva com aluguel ap\u00f3s reforma, e revenda por meio de house flipping. As oportunidades aparecem em bancos como Ita\u00fa, Caixa e Santander.<\/p>\n
O momento econ\u00f4mico, com Selic alta e infla\u00e7\u00e3o elevada, eleva inadimpl\u00eancia e aumenta a oferta de im\u00f3veis retomados, conforme Fabio Soares, professor da FGV, especialista em direito do consumidor.<\/p>\n
Antes de arrematar, \u00e9 essencial analisar documenta\u00e7\u00e3o e riscos. Principais pontos: ocupa\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel; d\u00edvidas como IPTU e condom\u00ednio; potencial de valoriza\u00e7\u00e3o; estado de conserva\u00e7\u00e3o e custo de reforma; regularidade da matr\u00edcula.<\/p>\n
Devem ser considerados tamb\u00e9m poss\u00edveis falhas no processo licitat\u00f3rio que possam gerar nulidade, e, para casa pr\u00f3pria, se o im\u00f3vel atende \u00e0s necessidades do comprador.<\/p>\n
A Lei 9514\/1997 regula a aliena\u00e7\u00e3o fiduci\u00e1ria e determina notifica\u00e7\u00e3o formal do devedor antes do leil\u00e3o, para dar oportunidade de quitar d\u00e9bitos e evitar perda do bem. Aus\u00eancia de notifica\u00e7\u00e3o pode levar \u00e0 anula\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
A matr\u00edcula ajuda a entender a origem do im\u00f3vel e riscos. Em alguns casos, o im\u00f3vel n\u00e3o chega a ser ocupado; contratos com construtoras podem n\u00e3o ter resultado em posse f\u00edsica.<\/p>\n
Antes de comprar, Oliveira afirma que se busca saber se h\u00e1 ocupa\u00e7\u00e3o e negocia-se com ocupantes quando poss\u00edvel. Desocupa\u00e7\u00f5es r\u00e1pidas ocorrem, mas podem levar at\u00e9 90 dias no pior cen\u00e1rio.<\/p>\n
O RI Digital, ferramenta do ONR, facilita a verifica\u00e7\u00e3o de ocupa\u00e7\u00e3o, mediante custo. Investidores devem pesar esse gasto na avalia\u00e7\u00e3o do neg\u00f3cio.<\/p>\n
Para quem busca casa pr\u00f3pria, a l\u00f3gica difere da dos investidores. Descontos menores podem valer a pena, pois o foco \u00e9 atender necessidades de moradia com caracter\u00edsticas espec\u00edficas.<\/p>\n
No caso de moradia, descontos de 10% j\u00e1 podem ser atraentes quando as oportunidades surgem, segundo Oliveira.<\/p>\n
Para iniciantes, o recomendado \u00e9 atuar na cidade, facilitando visitas e avalia\u00e7\u00e3o de regi\u00e3o, ocupa\u00e7\u00e3o e infraestrutura. Mercados menos concorridos podem exigir maior apetite ao risco.<\/p>\n
Segundo o especialista, \u00e9 poss\u00edvel come\u00e7ar com cerca de R$ 30 mil, visando renda mensal entre R$ 3 mil e R$ 4 mil, dependendo do portf\u00f3lio e da gest\u00e3o.<\/p>\n
Especialistas destacam custos adicionais: certid\u00f5es, ITBI, escritura, reforma, corretagem, imposto de renda sobre ganho de capital e custos judiciais em caso de desocupa\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Soares alerta que leil\u00f5es n\u00e3o s\u00e3o dinheiro f\u00e1cil: erros em matr\u00edcula, ocupa\u00e7\u00e3o ou custos podem gerar disputas judiciais e preju\u00edzos, por isso \u00e9 vital analisar editais com rigor antes de disputar.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"