- Aluguel residencial subiu, em média, 9,4% no último ano, e quem não tem carteira assinada enfrenta dificuldade maior com garantias para assinar contratos.
- No primeiro trimestre de 2025, cerca de 32,5 milhões de trabalhadores atuavam de forma informal ou como PJ, representando quase um terço da força de trabalho; esse grupo concentra a maior parte de candidatos a inquilino.
- Casos como o de Priscila e Eduardo, que são PJ, mostram que a falta de fiador impede aluguéis; plataformas dizem que perfis PJ/autônomos são elegíveis, desde que renda atenda a critérios como 2,5 vezes o valor do pacote de locação.
- Garantias digitais ganham peso, somando cerca de 30% dos contratos; costumam cobrar entre oito e 12% do aluguel, mas há risco de renda inflada e de juros embutidos no cartão de crédito.
- Alternativas de garantia incluem depósito caução, seguro fiança e título de capitalização; recomenda-se manter reserva de seis meses de custo de moradia e avaliar opções como alienação fiduciária de ativos para reduzir custos e riscos.
O aluguel residencial no Brasil ficou, em média, 9,4% mais caro no ano passado, segundo o Índice FipeZap. O desafio para quem não tem carteira assinada não é apenas o valor, mas a exigência de garantia para assinar contratos.
Dados do IBGE apontam que, no 1º trimestre de 2025, cerca de 32,5 milhões de trabalhadores atuavam como autônomos informais ou pejotizados, representando quase um terço da força de trabalho. Muitos buscam imóveis para alugar, mas enfrentam barreiras de análise de renda.
Um levantamento da FC Analise com quase 110 mil propostas de locação em 2025 mostra que autônomos e MEIs concentraram 54% dos candidatos, contra 33% de CLT. Renda variável complica aprovação de crédito para imóveis.
Priscila* e Eduardo*, produtores atuando como PJ, tentaram alugar em São Paulo sem fiador. Mesmo com renda suficiente para o pacote de locação, tiveram rejeições repetidas em dois meses. O sistema automatizado não explica a recusa.
A funcionária do QuintoAndar explicou que o perfil PJ é avaliado, mas o mecanismo é automatizado e a recusa pode ocorrer pela ausência de carteira assinada. Os argumentos dos gestores variam conforme o cadastro do inquilino.
Alternativas ao fiador
O mercado prevê opções além da fiança tradicional, como o depósito caução, com recursos bloqueados por três meses de aluguel. O método exige disponibilidade financeira imediata e pode atrasar despejos em caso de inadimplência.
O seguro fiança é a opção mais comum, contratado junto a seguradora. O custo anual varia entre um e três aluguéis, sem devolução do valor ao final do contrato, dependendo da cobertura e da análise de crédito.
Outra alternativa prevista é o título de capitalização, que fica travado por 6 a 12 meses e é devolvido com correção se não houver pendências. O investidor recebe a quantia ao fim do contrato, mas há oportunismo financeiro limitado pelo rendimento da TR.
O que o mercado digital oferece
Garantias pagas superaram o fiador tradicional em 2025, alcançando cerca de 30% dos contratos, conforme levantamento da Superlógica. Fianças digitais cobram taxas mensais entre 8% e 12% do aluguel, com risco de renda inflada em extratos.
Especialistas apontam que rendas variáveis podem ser mascaradas por gastos do próprio trabalho, o que eleva o risco de inadimplência. O uso de crédito vinculado ao cartão de crédito aumenta o custo efetivo e pode gerar endividamento.
Como se preparar antes de assinar
Profissionais com renda instável devem considerar que o comprometimento com moradia atinge 20% a 25% da renda líquida média dos últimos 12 meses. Evitar meses atípicos evita distorções no cálculo.
É recomendado manter uma reserva de seis meses do custo total de moradia, para cobrir quedas de renda ou imprevistos. Outra opção é alienação fiduciária de ativos financeiros, desde que negociada com o proprietário.
Para evitar decisões apressadas, é essencial calcular o custo efetivo mensal da garantia junto com o aluguel e buscar soluções que não comprometam a liquidez em emergências.
*Os nomes foram alterados para preservar a identidade dos entrevistados*
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